Яндекс.Метрика

Постепенное удорожание: почему цены на новостройки растут в кризис


 

«В кризис недвижимость дорожает» — выражение принимается как аксиома. Кажется, это совершенно естественно. Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet решили наглядно пояснить, почему цены на новостройки в кризисный период демонстрировать положительную динамику.

 

 

 

 

 

1. Рост цен на строительные и отделочные материалы

 

Увеличение издержек на строительство и рост себестоимости объектов девелоперы, скорее всего, будут компенсировать за счет повышения цен на конечный продукт. Причем затронет это не только те проекты, где используются зарубежные материалы, которые уже выросли в цене на 30-40%. Отечественные производители не сильно отстают от западных коллег и уже повысили цены на свои продукты на 10-20% из-за общего удорожания жизни в стране и большой доли западной техники и сырья в российском производстве.

 

2. Удорожание проектного кредитования

 

Помимо удорожания проектного кредитования из-за роста ключевой ставки, ужесточаются и сами условия аккредитации застройщиков. Игрокам рынка, у которых нет за плечами внушительного портфеля реализованных проектов и долгих лет работы на рынке, получить кредит все сложней, а обеспечить при отсутствии дополнительных активов финансирование за счет реализованных от продажи средств в условиях снижения платежеспособного спроса проблематично.

 

 

3. Повышение строительной готовности объектов

 

Повышение стадии строительной готовности – традиционно «вечный двигатель» для роста цен на новостройки, который стимулирует рынок и в кризис. В худшем случае рост, обусловленный этим постоянным рыночным фактором, может полностью «съедаться» инфляцией, что фактически означать стагнацию, тем не менее, опускаться цена благодаря ему не будет.

 

4. «Укрупнение» девелоперского бизнеса

 

В кризисные периоды на рынке естественным образом происходит санация, и более мелкие и средние игроки уходят, не выдерживая конкуренции. А крупные игроки рынка имеют и необходимый антикризисный резервный фонд в виде дополнительных средств, и стабильное финансирование со стороны банков, и опыт работы в кризис 2008 года. Поэтому, как правило, к открытому демпингу они не прибегают, а, наоборот, капитализируют в стоимости своих объектов доверие со стороны покупателей и стабильные показатели по строительству и реализации проектов.

 

5. Риск наступления дефицита предложения

 

Несмотря на то, что о рынке новостроек до недавнего времени было принято говорить только в контексте затоваривания, но никак не дефицита, при пессимистическом сценарии развития на рынке будет все-таки наблюдаться отрицательная динамика объема предложения – новые проекты на рынок выходить не будут, а старые – будут постепенно вымываться. Таким образом, уже реализуемые объекты в виду ограниченности предложения терять в цене не станут, поскольку спрос так или иначе будет сосредоточен на них. Наступление дефицита предложения в Москве, возможно, если нынешняя ситуация на рынке жилья сохранится на протяжении 2-3 лет – сокращение платежеспособного спроса, удорожание проектного банковского финансирования, «заградительные» ставки и условия ипотечного кредитования.

 

6. Нежелание застройщиков создавать подобный прецедент

 

На сегодняшний день пойти на открытое снижен цен не готов, пожалуй, ни один застройщик, поскольку на имидже компании и успехе реализации проекта это может негативно сказаться. Простые покупатели зачастую рассуждают следующим образом: у них цены снижаются, а в соседнем проекте – нет, значит, у застройщика и объекта какие-то проблемы. В кризис самый дорогой актив – это доверие и его поддержание будет обходиться дороже всего.